Judicialis Rechtsprechung

Geschäftsnummer: 3 U 1706/01

Verkündet 11.02.2003

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Kubiak sowie die Richter am Oberlandesgericht Mille und Ritter auf die mündliche Verhandlung vom 07.01.2003

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Kläger wird das am 02.10.2001 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz teilweise abgeändert und insgesamt neu gefasst wie folgt:

Die Beklagten zu 1) und 2) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 6.321,44 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 1 des Diskontsatz-Überleitungs-Gesetztes vom 9. Juni 1998 (BGBl. I S. 1242) seit dem 14.02.2001 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Klägern zusätzlich Schadensersatz in Höhe der in dem vor dem Oberlandesgericht Koblenz geführten Verfahren zu dem Aktenzeichen 12 U 960/99 entstandenen und der Gegenseite zu erstattenden Gerichts- und Rechtsanwaltsgebühren zu zahlen.

Die Klage wird im Übrigen abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des gesamten Rechtsstreits tragen die Kläger zu 1) und 2) jeweils 1/16 und die Beklagten 7/8.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Kläger begehren von den Beklagten Schadensersatz wegen einer Amtspflichtverletzung im Zusammenhang mit der Beurkundung eines Kaufvertrages.

Der Beklagte zu 1) ist Notar. Der Beklagte zu 2) beurkundete als sein amtlich bestellter Vertreter am 18.06.1997 einen Vertrag, mit welchem die Kläger eine Eigentumswohnung in K......-H........ kauften. Am selben Tage hatte der Beklagte zu 2) eine diesbezügliche Teilungserklärung des Verkäufers beurkundet. Sowohl darin als auch in dem Kaufvertrag wird u. a. erklärt, dass aus der bestehenden Parzelle Flur 12 Nr. 108/4 eine Teilfläche von ca. 1.420 m2 herausvermessen werden solle, auf welcher ein Mehrfamilienhaus stehe. Die gekaufte Eigentumswohnung befindet sich in diesem Haus. Der Kaufvertrag verweist auf die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplänen und enthält die Erklärung der Kläger, dass sie auf das Vorlesen und die Beifügung dieser Urkunde sowie auf das Vorlegen der Pläne verzichteten. Danach folgt in dem Kaufvertrag der Satz:

"Dies vorausgeschickt verkauft der vorgenannte Verkäufer dem dies annehmenden Käufer - zu je 1/2 Anteil - von dem vorbezeichneten Grundbesitz, die derzeit in der Teilungserklärung vorgesehene Einheit und zwar

1.189/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz:

Flur 12 Nr. 108/4, Gebäude- und Freifläche, J.......... 3 und 3 a, 2.167 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Wohnung ..."

Die Teilungserklärung enthält nach Ausführungen zur bestehenden Parzelle und zum Herausvermessen der Teilfläche (Ziff. I) unter Ziff. II folgenden Text:

"Dies vorausgeschickt, wird das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundbesitz in der Weise aufgeteilt, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten errichteten Wohnung ... nach Maßgabe der nachfolgenden Bestimmungen verbunden ist:

1.089/10.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung ..." etc.

Die Kläger wurden dann als Miteigentümer des gesamten Grundstücks Flur 12 Nr. 108/4 eingetragen, die anschließend in die Parzellen 108/23, 108/24 und 108/25 aufgeteilt wurde.

In einem vom Verkäufer gegen die Kläger angestrengten Rechtsstreit wurden diese durch Urteil des Landgerichts - 15 O 456/98 -, insoweit bestätigt durch Urteil des 12. Zivilsenats vom 28.08.2000 - 12 U 960/99 (verbunden mit 12 U 1920/99) - verurteilt, in die Aufhebung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an dem gemeinschaftlichen Eigentum der Grundstücke Flur 12 Parzellen 108/23 und 108/24 einzuwilligen, die Eintragung der Aufhebung zu beantragen und ihr Miteigentumsanteil an den Parzellen 108/23 und 108/24 an den Verkäufer zu übereignen.

Die Kläger haben vorgetragen, nach der Fassung des Vertrages und nach einem Vertragsentwurf mit beigefügtem Plan, den der Verkäufer ihnen zuvor gezeigt habe, hätten sie davon ausgehen dürfen, dass sie Miteigentum an der gesamten Parzelle Nr. 108/4 erlangen würden. Der Beklagte zu 2) habe ihren Willen nicht hinreichend ermittelt.

Durch diese Amtspflichtverletzung sei ihnen folgender Schaden entstanden:

1. Rechnung des Beklagten zu 1) vom 24.06.1997 1.865,30 DM 2. Rechnung des Beklagten zu 1) vom 24.07.1997 501,98 DM 3. Rechnung des Beklagten zu 1) vom 24.07.1997 369,73 DM 4. Rechtsanwaltsgebühren im Verfahren 15 O 456/98 3.609,18 DM 5. Rechtsanwaltsgebühren der Gegenseite im Verfahren 15 O 456/99 3.284,91 DM 6. Gerichtskosten des Verfahrens 15 O 456/98 1.172,73 DM 7. Rechtsanwaltsgebühren im Verfahren 12 U 1922/99 4.296,85 DM 15.100,68 DM

Die Kläger haben beantragt,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 15.100,68 DM nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz nach § 1 des DÜG vom 09.06.1998 seit dem 14.02.2001 zu zahlen;

2. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet seien, den Klägern als Gesamtgläubigern zusätzlich Schadensersatz in Höhe der in dem vor dem OLG Koblenz geführten Verfahren zu Az. 12 U 960/99 entstandenen und der Gegenseite zu erstattenden Gerichts- und Rechtsanwaltsgebühren zu zahlen.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt und dazu vorgetragen, die Fassung des Vertrages sei eindeutig gewesen. Den Vertragsparteien sei auch vor dem Vertragsschluss vom Verkäufer gesagt worden, dass ein Teilstück habe herausvermessen werden sollen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und dazu in den Entscheidungsgründen ausgeführt, es liege keine Amtspflichtverletzung vor; eine Aufklärungspflicht bezüglich des Inhalts der Teilungserklärung habe gemäß § 13 a BeurkG nicht bestanden, da die Kläger auf ein Vorlesen der Teilungserklärung und auf ein Vorlegen der Pläne verzichtet hätten. Soweit den Klägern vom Verkäufer ein Entwurf mit unrichtigen Plänen überlassen worden sei, seien die Beklagten hierfür nicht verantwortlich. Die notarielle Urkunde sei wirksam. Daraus, dass der Kaufvertrag unklar gefasst sei, könnten keine Rechte hergeleitet werden.

Die Kläger tragen zur Begründung ihrer Berufung vor, das Landgericht habe zu Unrecht angenommen, dass sie den Inhalt des Vertrags erkannt hätten oder hätten erkennen müssen. Angesichts der Missverständlichkeit des Kaufvertrages seien zu geringe Anforderungen an die Hinweis- und Belehrungspflicht des Notars gestellt worden. Der Beklagte zu 2) habe den Klägern wissentlich verschwiegen, dass sie später einen Teil des erworbenen Miteigentums an den Verkäufer hätten zurückübereignen sollen.

Die Kläger beantragen,

das angefochtene Urteil aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Beweisaufnahme an das Landgericht zurückzuverweisen;

hilfsweise,

das angefochtene Urteil abzuändern und

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 15.100,68 DM nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz nach § 1 des DÜG vom 09.06.1998 seit dem 14.02.2001 zu zahlen;

2. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet seien, den Klägern als Gesamtgläubigern zusätzlich Schadensersatz in Höhe der in dem vor dem OLG Koblenz geführten Verfahren zu Az. 12 U 960/99 entstandenen und der Gegenseite zu erstattenden Gerichts- und Rechtsanwaltsgebühren zu zahlen.

Beide Beklagte beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie tragen vor, der von dem Beklagten zu 2) beurkundete Kaufvertrag sei nicht missverständlich formuliert. Allen Beteiligten sei klar gewesen, dass Miteigentum nur an einer Fläche von ca. 1.420 m2 übertragen werden sollte. Insbesondere sei den Klägern der Inhalt der Teilungserklärung bekannt gewesen. Der Beklagte zu 2) habe bei der Beurkundung auch sämtliche ihm obliegenden Hinweis- und Belehrungspflichten erfüllt. Dass der Inhalt des Kaufvertrages eindeutig sei, ergebe sich zudem aus dem Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz in dem Verfahren 12 U 960/99. Dass die Kläger dennoch den Prozess gegen den Verkäufer geführt hätten, sei daher nicht von ihnen, den Beklagten, zu vertreten. Für den Feststellungsantrag fehle es an dem erforderlichen Feststellungsinteresse.

Der Beklagte zu 2) trägt vor, hier greife zumindest das Haftungsprivileg des Notars nach § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO ein. Im Falle eines mehrdeutigen Vertragsinhaltes hätten die Kläger einen Schadensersatzanspruch gegen ihre Prozessbevollmächtigten wegen fehlerhafter Prozessführung im Verfahren gegen den Verkäufer.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die von ihnen bis zum 20.01.2003 eingereichten Schriftsätze und Urkunden (bis Bl. 335 GA) Bezug genommen.

Die Kläger haben nach Schluss der mündlichen Verhandlung in vorbehaltenem Schriftsatz vom 17.01.2003 vorgetragen, an Stelle ihres Feststellungsantrages solle der Zahlungsantrag folgendermaßen erweitert werden, das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 11.602,96 Euro (= 22.750,91 DM) nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz nach § 1 des DÜG vom 09.06.1998 seit dem 14.02.2001 zu zahlen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Kläger ist zulässig, hat in der Sache jedoch nur zum Teil Erfolg.

Die Beklagten schulden den Klägern Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzung bei der Beurkundung des Kaufvertrages vom 18.06.1997 - UR Nr. ..0 für 1997 - (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO). Der Beklagte zu 1) haftet gemäß § 46 Satz 1 BNotO neben dem Beklagten zu 2) als Gesamtschuldner.

Der Beklagte zu 2) verstieß, als er in Vertretung des Beklagten zu 1) am 18.06.1997 den o. bez. Vertrag beurkundete, gegen seine Pflicht, die Erklärungen der Beteiligten klar und unzweideutig in der Niederschrift wiederzugeben (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG). Diese Amtspflicht bestand gegenüber den Klägern als Beteiligten an dem beurkundeten Rechtsgeschäft.

In dem Kaufvertrag vom 18.06.1997 ist der Gegenstand des zu übertragenden Miteigentumsanteils nicht klar und unzweideutig bezeichnet. Vielmehr sind die in diesem Zusammenhang auf Seite 3 der Urkunde verwendeten Worte: "von dem vorbezeichneten Grundbesitz" und: "Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz" missverständlich.

Denn zuvor werden zwei Objekte aufgeführt, die beide mit: "Grundbesitz" gemeint sein können, nämlich das eingetragene Grundstück Flur 12 Nr. 108/4 und eine daraus herauszuvermessende Teilfläche (Seite 2). Anschließend wird, ebenfalls auf Seite 2, die Teilfläche mit den Worten: "auf der vorbezeichneten Teilfläche" in Bezug genommen, während dann die bestehende Parzelle Nr. 108/4 als: "der Grundbesitz" bezeichnet wird. Diese Wortwahl auf Seite 2 legt es nahe, auch auf Seite 3 des Kaufvertrages unter: "Grundbesitz" die gesamte vorhandene Parzelle zu verstehen. Ein solches Verständnis wird noch unterstützt dadurch, dass der "Grundbesitz", an welchem das zu verkaufende Miteigentum bestehen soll, auf S. 4 mit Flur 12 Nr. 108/4, Gebäude- und Freifläche,.. J.......... 3 und 3 a, 2.167 qm" beschrieben ist, während das Teilstück nur eine Größe von ca. 1.420 m2 haben sollte.

Die in dem Kaufvertrag enthaltene Bezugnahme auf die Teilungserklärung vom selben Tage beseitigt die Mehrdeutigkeit nicht. Denn auch in der Teilungserklärung ist die zu übereignende Einheit nicht zweifelsfrei angegeben. Das zu teilende Eigentum ist dort ebenfalls mit den Worten: "an dem vorbezeichneten Grundbesitz" bezeichnet (S. 2 der Teilungserklärung), nachdem zuvor ausgeführt worden ist, dass aus dem eingetragenen Grundstück eine Teilfläche herausvermessen werden soll, auf welche dann mit den Worten: "auf der vorbezeichneten Teilfläche" Bezug genommen wird (S. 2 der Teilungserklärung). Es ist deshalb unklar, ob die auf S. 2 und 3 genannten Miteigentumsanteile an dem Grundstück Flur 12 Nr. 108/4 oder an der noch zu bildenden Teilfläche entstehen sollen.

Es ist in diesem Zusammenhang unerheblich, ob die Kläger bei der Beurkundung auf die Vorlage der Teilungserklärung und der dazu gehörenden Pläne verzichteten. Denn der Umstand, dass in den Plänen die Wohneinheiten festgelegt und die herauszuvermessende Fläche markiert waren, ließ nicht erkennen, ob an dieser Fläche oder an der ebenfalls abgebildeten - Parzelle Nr. 108/4 Miteigentum begründet werden sollte. Die Teilfläche musste bereits deshalb markiert sein, weil sie im damals gültigen Katasterplan noch nicht eingezeichnet war. Dass die Markierung außerdem den Umfang des zu bildenden Miteigentums bezeichnen sollte, war aus sich heraus nicht eindeutig erkennbar.

Den notariellen Urkunden vom 28.08.2000 ist daher ein eindeutiger Inhalt allenfalls mit Hilfe einer Auslegung beizumessen, und zwar unter Heranziehung der Überlegung, dass das Herausvermessen der Teilfläche nur dann Sinn erhalte, wenn diese Teilfläche Gegenstand des Miteigentums habe sein sollen (vgl. S. 9 des Urteils des 12. Zivilsenats vom 28.08.2000 - 12 U 960/99). Abgesehen davon, dass die Aufteilung auch der Vorbereitung eines später erst vorzunehmenden Rechtsgeschäftes hätte dienen können, lässt sie auf einen übereinstimmenden Willen der Vertragspartner aber nur schließen, wenn diese sämtlich die Bedeutung einer Neuparzellierung kannten, insbesondere wussten, dass eine solche im Regelfall keinen anderen Sinn haben kann, als den, eine rechtliche Verfügung über das zu parzellierenden Teilstücks zu ermöglichen. Da solche Kenntnisse bei juristischen Laien wie den Klägern nicht ohne Weiteres vorauszusetzen sind, genügt jedenfalls der Inhalt der Vertragsurkunde allein nicht zur Begründung der Auslegung, dass Miteigentum nicht an dem bestehenden Grundstück, sondern an dem noch zu bildenden Teilstück habe übertragen werden sollen und dass dies dem Willen der Beteiligten entsprochen habe. Vielmehr wären hierzu Umstände außerhalb der Urkunde heranzuziehen, etwa, dass die Beteiligten möglicherweise über den Umfang des Miteigentums vom beurkundenden Notar belehrt wurden oder auf andere Weise die erforderlichen Kenntnisse erhielten.

Nicht zu folgen ist der Rechtsansicht des Landgerichts, die Kläger könnten aus der Missverständlichkeit des Kaufvertrages deshalb keine Rechte herleiten, weil sie sich über den Sinn des Hinweises auf die herauszuvermessende Teilfläche keine Gedanken gemacht hätten und sich somit einer notwendigen Überlegung verschlossen hätten. Wie bereits dargelegt, hätten die Kläger als juristische Laien sich weder durch reifliche Überlegung noch durch Einsichtnahme in die Teilungserklärung die erforderliche Klarheit über den Umfang des Miteigentums verschaffen können. Dass sie keine entsprechende Frage an den beurkundenden Notar richteten, entlastet den Notar nicht, da er auch ohne eine solche Frage hätte erkennen müssen, dass der Vertragstext missverständlich war.

Die Missverständlichkeit des Kaufvertrages wird u. a. dadurch bestätigt, dass der Beklagte zu 1), der die Beurkundung der Teilungserklärung und des Kaufvertrages nicht vorgenommen hatte, anlässlich einer späteren Beurkundung nicht so verstand, wie von den Beklagten nunmehr vorgetragen. In der Grundbuchbestellung vom 02.07.1997- UR-Nr. ..1/1997 - wird der zu belastende Grundbesitz wie folgt bezeichnet:

"Der Eigentümer bewilligt und beantragt, die Grundschuld, ... an dem Grundstück Grundbuch des Amtsgerichts Koblenz von H........

Blatt 1825 (bisher) Flur 12 Nr. 108/4, 2.167 qm, 1.189/10.000 Miteigentumsanteil an vorbezeichnetem Grundbesitz, verbunden mit Sondereigentum an der im ATP mit Nr. 7 bez. Whg. im Obergeschoss nebst Kellerraum, einzutragen: ..." (Bl. 162 GA)

Nach diesem Wortlaut ist auszuschließen, dass der Beklagte zu 1) eine Grundschuldbestellung nur zu Lasten des noch zu vermessenden Teilgrundstücks beurkunden wollte. Die Formulierung: "Miteigentumsanteil an dem vorbezeichneten Grundbesitz" bezieht sich eindeutig auf die gesamte zuvor angegebene Parzelle, da ein anderer Grundbesitz in der Urkunde nicht genannt wird. Der Zusatz: "bisher" hinter der Bezeichnung des Grundbuchblattes berücksichtigt lediglich den Umstand, dass die bereits vorliegende Teilungserklärung eine Änderung des Blattes erwarten ließ, nicht aber, dass die Parzelle aufgeteilt und Wohnungseigentum nur an einem Teil begründet werden sollte. Dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachenrechts wäre dagegen durch einen Zusatz wie z. B.: "noch abzuschreibende Teilfläche, 1.420 m2, gemäß Vereinbarung vom ..." o. ä. zu genügen gewesen (vgl. dazu BGH NJW 1988, S. 415, 416).

Dass eine Eintragung zu Lasten der neu vermessenen Parzelle am 02.07.1997 gemäß § 28 GBO mangels Veränderungsnachweises noch nicht möglich war, rechtfertigte es nicht, die Eintragung zu Lasten des Gesamtgrundstücks zu bewilligen, falls die Kläger nur über den Miteigentumsanteil an einem Teil dieses Grundstücks verfügen konnten. Deshalb hätte der Beklagte zu 1) als erfahrener Notar, wenn er nicht davon ausgegangen wäre, Miteigentum an der gesamten eingetragenen Parzelle solle belastet werden, die Stellung des Eintragungsantrages zurückgestellt, bis der Veränderungsnachweis vorlag, um dann Eintragungsbewilligung und -antrag aufgrund der ihm in der Bestellungsurkunde erteilten Vollmacht inhaltlich anzupassen. Dass er dies nicht tat, zeigt, dass er den vom Beklagten zu 2) erstellten Urkunden entnahm, es sei Miteigentum an der Parzelle Nr. 108/4 übertragen worden.

Viel schwerer wiegt aber, dass der vom Beklagten zu 2) beurkundete Vertrag so unklar war, dass dadurch eine fehlerhafte Grundbucheintragung veranlasst wurde: Die Kläger wurden im Grundbuch als Miteigentümer der Parzelle Flur 12 Nr. 108/4 eingetragen. Auch das Grundbuchamt verstand den Vertragstext also dahin, dass mit den Worten: "an dem vorbezeichneten Grundbesitz" das alte Grundstück in seiner Gesamtheit gemeint sei. Davon, dass die zuständigen Beamten des Grundbuchamtes die notariellen Urkunden so auffassten, ist entgegen dem Vortrag der Beklagten auch dann auszugehen, wenn dem Grundbuchamt damals noch kein Veränderungsnachweis des Katasteramtes vorlag und deshalb eine Eintragung der Kläger als Miteigentümer der neu vermessenen Parzelle Nr. 108/25 noch nicht möglich war. Denn diese Sachlage hätte bei ausreichender Verständlichkeit der Urkunden lediglich dazu geführt, dass das Grundbuchamt eine Eintragung abgelehnt hätte (vgl. dazu BGH NJW 1988, S. 415, 417). Wenn aber selbst für das Grundbuchamt der Vertragstext nicht unmissverständlich die Bedeutung hatte, dass lediglich Miteigentum an dem herauszuvermessenden Teilstück übertragen werden sollte, so zeigt sich darin ein erheblicher Fehler der Urkunde. Die unklare Formulierung barg somit von vornherein die Gefahr späterer Streitigkeiten zwischen den Vertragspartnern über den Inhalt der Urkunde.

Die Pflicht des Beklagten zu 2), eine klare und unzweideutige Urkunde zu schaffen bestand auch dann, wenn zwischen den Beteiligten zuvor geklärt worden sein sollte, dass das Miteigentum sich nur auf den 1.420 m2 großen, bebauten Teil des Grundstücks beziehe. Für die Verpflichtungen aus einem urkundlich niedergelegten Vertrag ist in erster Linie der dem Wortlaut zu entnehmende objektive Gehalt des Vereinbarten maßgebend. Den Vertragswortlaut entsprechend dem Willen der Beteiligten so eindeutig wie möglich zu fassen, ist Aufgabe des beurkundenden Notars. Das gilt unabhängig davon, ob bei den Beteiligten über den fraglichen Punkt Zweifel bestanden oder ob für sie aufgrund vorausgegangener mündlicher Erklärungen ohnedies klar war, was gewollt sein sollte (BGH BGHReport 2002, S. 195 f.). Seiner Aufgabe nach § 17 Abs. 1 BeurkG ist der Beklagte nicht gerecht geworden.

Zu Unrecht beruft der Beklagte zu 2) sich demgegenüber darauf, dass nach der rechtskräftigen Entscheidung des 12. Zivilsenats vom 28.08.2000 - 12 U 960/99 - der Kaufvertrag eindeutig sei. Selbst wenn eine Auslegung des Vertrages - trotz des in diesem Urteil festgestellten Mangels an Klarheit - zu einem eindeutigen Ergebnis führen sollte, schließt dies nicht aus, dass der beurkundende Notar gegen seine Pflicht zu einer klaren und unzweideutigen Wiedergabe des Parteiwillens in der Vertragsurkunde verstieß. Denn diese Pflicht beschränkt sich nicht darauf, eine - gleich, ob ohne Weiteres oder erst kraft Auslegung - verständliche Urkunde zu schaffen, sondern der Text ist von ihm darüber hinaus so eindeutig wie möglich zu fassen (vgl. BGH aaO.). Er ist gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG also verpflichtet, nach Möglichkeit Formulierungen zu wählen, die keiner Auslegung bedürfen, um einen eindeutigen Sinn zu erhalten, sonder aus sich heraus klar verständlich sind. Diese Verpflichtung ergibt sich u. a. aus § 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG, wonach der Notar darauf zu achten hat, dass bereits Zweifel vermieden werden. Leistet der Notar dies nicht, so liegt ein Pflichtverstoß grundsätzlich auch dann vor, wenn die Mängel der von ihm aufgenommenen Urkunde durch eine Auslegung überwunden werden können.

Der Beklagte zu 2) handelte zumindest fahrlässig, als er den missverständlichen Text beurkundete. Als Notar hätte er den Mangel der Formulierung bei gehöriger Prüfung erkennen können und müssen. Es wäre ihm auch ohne Schwierigkeiten möglich gewesen, den Text unzweideutig zu formulieren. Beispielsweise hätte der Notar an Stelle von: "an dem vorbezeichneten Grundbesitz" die Worte wählen können, die auf Seite 2 des notariellen Kaufvertrages verwendet werden, nämlich: "vorbezeichnete Teilfläche". Auf diese Weise wäre jeder Zweifel ausgeräumt worden.

Der Grundsatz, dass ein Verschulden des Notars regelmäßig ausscheidet, wenn ein mit mehreren Rechtskundigen besetztes Kollegialgericht sein Verhalten aufgrund sorgfältiger Prüfung des Sachverhalts als objektiv rechtmäßig gebilligt hat, greift hier nicht ein. Zum einen ist die erstinstanzliche Entscheidung von einem Einzelrichter gefällt worden. Gegenstand des zwischen den Klägern des vorliegenden Verfahrens und dem Verkäufer geführten Rechtsstreits war nicht eine Pflichtverletzung der Beklagten. Zum anderen ist der genannte Grundsatz nur eine allgemeine Richtlinie für die rechtliche Beurteilung des im Einzelfall gegebenen Sachverhalts und ist deshalb unanwendbar, wenn ein Kollegialgericht in entscheidenden Punkten von einem unrichtigen Sachverhalt ausgegangen ist oder diesen nicht erschöpfend gewürdigt hat (vgl. BGH NJW-RR 1992, S. 772). Hier ist den Erwägungen, mit denen das Landgericht eine Amtspflichtverletzung des Beklagten verneint hat, nicht zu entnehmen, dass es die Unklarheit gerade der Teilungserklärung und deren maßgebliche Bedeutung für die Missverständlichkeit des Kaufvertrages erkannt oder jedenfalls ausreichend berücksichtigt hat.

Die von den Klägern vorgetragenen Aufwendungen stellen einen durch die Amtspflichtverletzung verursachten Schaden nur dar, soweit es sich um die Kosten des mit dem Verkäufer geführten Rechtsstreits handelt. Ein Schaden ist im Übrigen zu verneinen.

Zur Beantwortung der Frage, welcher Schaden durch die Amtspflichtverletzung eines Notars herbeigeführt wurde, ist zu prüfen, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten genommen hätten und wie die Vermögenslage des Betroffenen sein würde, wenn der Notar die Pflichtverletzung nicht begangen, sondern pflichtgemäß gehandelt hätte (BGH NJW 1990, S. 3206, 3207). Für die Notarkosten (Ziff. 1 bis 3 der Schadensberechnung der Kläger) gilt insoweit: Hätte der Beklagte zu 2) den notariellen Kaufvertrag - ggf. nach einer Besprechung mit den Beteiligten - klar und unzweideutig formuliert, so wäre ihm ebenfalls ein Kostenanspruch gegen die Kläger entstanden. Es ist nicht dargetan, dass in diesem Fall geringere Kosten angefallen wären. Dass die Kläger den Vertrag mit einem anderen Inhalt nicht geschlossen oder den Kauf zu einem niedrigeren Preis getätigt haben würden, wird nicht vorgetragen. Es handelt sich dabei also nicht um einen zu ersetzenden Schaden.

Dagegen sind die Kosten des Vorverfahrens vor dem Landgericht Koblenz - 15 O 456/98 - und dem Oberlandesgericht Koblenz - 12 U 1922/99, verbunden mit 12 U 960/99 - (Ziff. 4 bis 7 der Schadensberechnung der Kläger) durch die Amtspflichtverletzung des Beklagten zu 2) verursacht worden. Denn zu diesem Rechtsstreit wäre es nicht gekommen, wenn in dem notariellen Kaufvertrag vom 18.06.1997 das zu übereignende Objekt unmissverständlich bezeichnet worden wäre. In diesem Fall nämlich wären die Kläger nicht als Miteigentümer des Grundstücks Flur 12 Nr. 108/4 eingetragen worden, so dass für den Verkäufer keine Veranlassung bestanden hätte, die Rückgängigmachung dieser Eintragung einzuklagen.

Die missverständliche Formulierung in dem notariellen Kaufvertrag wurde adäquat kausal für die Entscheidung des Grundbuchamtes, die Kläger als Miteigentümer des gesamten Grundstücks Parz. Nr. 108/4 einzutragen. Denn die Wahrscheinlichkeit einer solchen Entscheidung war, selbst wenn sie rechtlich unzutreffend gewesen sein sollte, durch die in der notariellen Urkunde gewählte Formulierung nicht unerheblich erhöht. Entgegen der Auffassung des Beklagten zu 2) wurde der Zurechnungszusammenhang weder durch das Tätigwerden des Grundbuchamtes noch dadurch unterbrochen, dass die Kläger sich gegen die Klage des Verkäufers verteidigten.

Greift nach der Amtspflichtverletzung eines Notars der Geschädigte in den Geschehensablauf ein, so ist Voraussetzung für die Haftung des Notars, dass für die Zweithandlung des Geschädigten ein rechtfertigender Anlass bestand oder dass diese durch das haftungsbegründende Ereignis "herausgefordert" wurde und eine nicht ungewöhnliche Reaktion auf dieses Ereignis darstellt (BGH MJW 1988, S. 1262, 1263). Eine solche "Herausforderung", sich gegen das Verlangen des Verkäufers zu wehren, lag hier darin, dass nach dem Wortlaut des Kaufvertrages eine Übertragung des Miteigentums an der gesamten Parzelle Nr. 108/4 auf die Kläger nahelag, zumal auch das Grundbuchamt, veranlasst durch die Missverständlichkeit des Vertragstextes, diese Meinung vertreten hatte (vgl. auch BGH aaO. S. 1263 f.). Etwas anderes ergäbe sich auch nicht, wenn der Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages den Klägern gegenüber erklärt haben sollte, dass sie nur einen Teil der Parzelle Nr. 108/4 erwerben sollten. Denn nach der Beurkundung des Kaufvertrages mussten die Kläger nicht davon ausgehen, dass diese vorvertragliche Äußerung Vertragsinhalt geworden sei.

Gleiches gilt für die Eintragungshandlung des Grundbuchamtes. Sollte dieses, wie von den Beklagten geltend gemacht, pflichtwidrig gehandelt haben, etwa weil es den Eintragungsantrag nicht im Hinblick auf die mangelnde Klarheit der grundbuchrechtlichen Erklärungen zurückwies, so wäre dadurch doch nicht der Zurechnungszusammenhang mit der Amtspflichtverletzung des Notars unterbrochen. Denn ein solcher Fehler des Grundbuchamtes hätte seinen Ursprung in dem Mangel der Vertragsurkunde; dieser war von vornherein geeignet, ein Missverständnis auch bei den Mitarbeitern des Amtsgerichts zu verursachen, und Zweck der Amtspflicht des Notars zu klarer und zweifelsfreier Beurkundung ist es u. a., solche Missverständnisse zu verhindern.

Der haftungsrechtliche Zusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung und dem Schaden, der in der Verpflichtung der Kläger zur Tragung der Prozesskosten liegt, ist daher zu bejahen.

Die Kläger trifft kein Mitverschulden an dem Schadensereignis (§ 254 Abs. 1 BGB).

Ihnen ist nicht vorzuwerfen, dass sie es unterließen, bei der Vertragsbeurkundung eine Klarstellung herbeizuführen, insbesondere nachzufragen, welche Bewandtnis es mit der herauszuvermessenden Teilfläche habe. Sie durften vielmehr darauf vertrauen, dass der Beklagte zu 2) den ihm erklärten Willen der Vertragschließenden in der Niederschrift in rechtlich einwandfreier Form wiedergegeben habe, es sei denn, dass sich ihnen als juristischen Laien Zweifel daran aufdrängen mussten (vgl. dazu BGH NJW 1990, S. 1484, 1485). Das war angesichts der schwierigen rechtlichen Konstruktion des Rechtsinstituts des Wohnungseigentums nicht der Fall.

Ebensowenig verstießen die Kläger gegen die ihnen nach § 254 Abs. 2 BGB obliegende Schadensminderungspflicht, indem sie sich gegen die Klage des Verkäufers verteidigten.

Dadurch, dass der Verkäufer die teilweise Rückgängigmachung der Rechtsübertragung forderte, mochte den Klägern zwar bewusst werden, dass die Rechtslage möglicherweise nicht eindeutig war. Nachdem sie jedoch vom Grundbuchamt ohne jegliche Einwände als Miteigentümer der Parzelle Flur 12 Nr. 108/4 im Grundbuch eingetragen worden waren, durften sie weiterhin darauf vertrauen, dass diese Eintragung der wahren Rechtslage entsprach und sie ihre Rechtsstellung behalten durften. Angesichts der rechtlichen Schwierigkeiten einer Auslegung des notariellen Kaufvertrages war für die Kläger des vorliegenden Verfahrens nicht erkennbar, dass in einem gegen sie geführten Rechtsstreit mit überwiegender Wahrscheinlichkeit der Verkäufer obsiegen würde. Deshalb stellte es kein vorwerfbares Verhalten dar, dass sie einer Rückübertragung nicht zustimmten, sondern gegen sich Klage erheben ließen und Klageabweisung beantragten.

Ebensowenig verstießen die Kläger gegen ihre Schadensminderungspflicht, als sie gegen das Urteil des Landgerichts vom 12.11.1999 Berufung einlegten. Die Entscheidungsgründe dieses Urteils tragen die Entscheidung nicht. Die Beschränkung des Miteigentums auf die herauszuvermessende Teilparzelle wird dort zu Unrecht damit begründet, dass dies bereits aus dem Wortlaut des notariellen Kaufvertrag vom 18.06.1997 und der Teilungserklärung hervorgehe. Ausführungen zur Missverständlichkeit und zu deren Bereinigung durch eine Vertragsauslegung fehlen. Weiter wird in den Entscheidungsgründen fälschlich die Meinung vertreten, dass der Gegenstand der Teilung in der Teilungserklärung nicht anders habe bezeichnet werden können als geschehen. Außerdem stützt das Landgericht seine Entscheidung auf die nicht beweiskräftige Aussage des im damaligen Verfahren als Zeuge vernommenen Beklagten zu 2), welcher nur hatte bekunden können, er "gehe davon aus", dass er die Beteiligten über den Umfang des Miteigentums belehrt habe, jedoch keine konkrete Erinnerung an die Beurkundung habe. Es ist daher den Klägern des vorliegenden Rechtsstreits kein erheblicher Vorwurf zu machen, wenn sie das Urteil des Landgerichts anfochten.

Ein schuldhaft pflichtwidriges Verhalten der Prozessbevollmächtigten, die die damaligen Beklagten, die Kläger des vorliegenden Verfahrens, in dem Rechtsstreit gegen den Verkäufer vertraten, welches den Klägern anzurechnen wäre, ist ebenfalls zu verneinen. Es ist nicht dargetan, dass der Vorprozess für die damaligen Beklagten von vornherein aussichtslos gewesen wäre und dass ihr Prozessbevollmächtigter in der ersten Instanz dies schuldhaft verkannt oder seinen Mandanten verschwiegen hätte. Welcher Auslegung des notariellen Kaufvertrages das Landgericht sich anschließen würde, war offen. Der Rechtsstreit war daher für beide Seiten mit erheblichen Unwägbarkeiten belastet, so dass für die Beklagten eine reelle Chance bestand, den Prozess zu gewinnen. Aber auch, nachdem das Landgericht entschieden hatte, war für einen Juristen nicht ohne Weiteres erkennbar, dass dieses Urteil in zweiter Instanz Bestand haben würde. Zwar musste der Prozessbevollmächtigte der Berufungskläger in Erwägung ziehen, dass das Oberlandesgericht die angefochtene Entscheidung im Ergebnis bestätigen könnte. Für eine Abänderung des Urteils sprach jedoch, dass dieses von den Entscheidungsgründen, wie bereits ausgeführt, nicht getragen wurde. Da also das Landgericht keine überzeugenden Gründe für die Auslegung des notariellen Kaufvertrages im Sinne der Gegenseite aufgezeigt hatte und diese Auslegung auch nicht als die einzig sinnvolle erschien, bestand weiterhin kein Grund, dem Prozess jegliche Erfolgsaussicht für die damaligen Beklagten abzusprechen. Ein Rechtsanwalt war deshalb nicht verpflichtet, von einem Berufungsverfahren abzuraten. Eine fehlerhafte Prozessführung ist nicht dargetan.

Die Kläger vermögen nicht auf andere Weise Ersatz zu verlangen (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO). Entgegen der Auffassung des Beklagten zu 2) besteht kein Schadensersatzanspruch gegen die Prozessbevollmächtigten, welche die Kläger des vorliegenden Verfahrens in dem gegen den Verkäufer geführten Vorprozess vertraten. Die Prozessbevollmächtigten verstießen nicht gegen ihre Anwaltspflichten. Insofern wird auf die Ausführungen in dem vorausgegangenen Absatz Bezug genommen.

Auf eine bestehende Haftung des Landes Rheinland-Pfalz wegen einer etwa begangenen Pflichtverletzung des Grundbuchamtes können die Beklagten sich nicht berufen. Denn im Falle der Konkurrenz zwischen Notarhaftung und Staatshaftung greift das Haftungsprivileg des § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO nicht ein. In diesen Fällen kann der Geschädigte jeden der Schädiger bzw. die für ihn eintretende Körperschaft als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen (vgl. BGHDnotZ 1960, S. 260, 265; NJW 1984, S. 1748, 1749).

Der zu ersetzende Schaden beläuft sich auf 6.321,44 Euro (12.363,67 DM) Dabei handelt es sich um folgende den Klägern auferlegte Kosten:

Rechtsanwaltsgebühren im Verfahren 15 O 456/98 3.609,18 DM Rechtsanwaltsgebühren der Gegenseite im Verfahren 15 O 456/99 3.284,91 DM Gerichtskosten des Verfahrens 15 O 456/98 1.172,73 DM Rechtsanwaltsgebühren im Verfahren 12 U 1922/99 4.296,85 DM 12.363,67 DM

Die Beträge werden von den Beklagten nicht angegriffen.

Der Zinsanspruch beruht auf den §§ 284 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB in der bis 31.12.2001 geltenden Fassung.

Die Kläger sind gemeinschaftliche Gläubiger nach § 432 BGB. Die Voraussetzungen einer Gesamtgläubigerschaft i. S. von § 428 BGB sind nicht dargetan.

Der Feststellungsantrag ist zulässig (§ 256 Abs. 1 ZPO). Im Zeitpunkt der Klageerhebung hat Feststellungsinteresse bestanden. Entgegen der Auffassung des Beklagten zu 1) steht dem nicht entgegen, dass die Gerichts- und Anwaltsgebühren berechnet werden konnten. Denn maßgeblich für den Schadensersatzanspruch ist die konkrete Abrechnung der Prozessbevollmächtigten, zumal darin auch weitere Kosten in Rechnung gestellt werden können.

Der Feststellungsantrag ist begründet. Es wird auf die Ausführungen zum Zahlungsantrag verwiesen.

Das angefochtene Urteil war, wie aus dem Tenor ersichtlich, teilweise abzuändern. Im Übrigen war die Berufung zurückzuweisen.

Der vom Prozessbevollmächtigten der Kläger eingereichte Schriftsatz vom 17.01.2003 kann nicht berücksichtigt werden, soweit er neuen Vortrag zur Schadenshöhe und eine Klageerweiterung enthält (§ 296 a Satz 1 ZPO). Der Schriftsatz ist nach Schluss der mündlichen Verhandlung am 20.01.2003 bei Gerichte eingegangen. Den Klägern ist am 07.01.2003 ein Schriftsatzvorbehalt zwecks Stellungnahme zu den Hinweisen des Senats erteilt worden (Bl. 303 GA). Hiervon wird der neue Sachvortrag nicht umfasst.

Veranlassung zur Wiedereröffnung der Verhandlung besteht nicht. Der im Schriftsatz vom 17.01.2003 angekündigte Vortrag der Kläger betrifft Tatsachen, die bereits in der mündlichen Verhandlung hätten vorgebracht werden können. Es handelt sich um eine erweiterte Schadensberechnung aufgrund zusätzlicher Verfahrenskosten aus dem Rechtsstreit, der mit Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz vom 28.08.2000 abgeschlossen wurde. Es wird nicht behauptet, dass diese Tatsachen den Klägern erst so spät bekannt geworden seien, dass sie am 07.01.2003 nicht mehr hätten vorgetragen werden können.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 und Abs. 4, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 6.321,44 Euro (12.363,67 DM) festgesetzt.

Ende der Entscheidung